NUEVA LEY DE HOGAR SEGURO
Requisitos para la protección en el Registro de
la Propiedad
Ahora, en Puerto Rico,
todo individuo o jefe de familia que esté domiciliado en la isla, tendrá
derecho a poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca
consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo, o
una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que le pertenezca o
posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente
como residencia principal. La ley se conoce como “Ley de Protección de Hogar
Seguro”. Este derecho protege a la
propiedad de embargo, sentencia o ejecución ejercitada para el pago de todas
las deudas, de manera que todo individuo o jefe de familia domiciliado en
Puerto Rico, goce de una protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia
principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad. La
ley no hace distinción de valor, por lo cual toda propiedad que sea la
residencia principal, puede gozar de dicha protección.
Los propietarios deben
designar la propiedad que utilizan o utilizarán como residencia principal y que
la van a proteger como hogar seguro. Para ello se debe designar así
expresamente en la escritura de compraventa cuando es una propiedad de nueva
adquisición, o mediante Acta Notarial cuando son propiedades ya inscritas. De
esa manera se da aviso público de que la propiedad fue designada como hogar
seguro. La inscripción en el
Registro de la propiedad del derecho de hogar seguro está exento de todo pago
de derechos y sellos de rentas internas.
La protección se extiende
aún cuando la propiedad sea arrendada si los propietarios deben arrendar la
propiedad temporeramente por cuestiones de salud, estudio, servicio militar o
diplomático o trabajo de alguno de los miembros de la familia hasta el tercer
grado de consanguinidad o afinidad. También en casos de que se deba vender
la propiedad: en dicho caso el dinero producto de la venta está protegido
durante el periodo de 9 meses para que se pueda comprar otra propiedad que
constituya la residencia principal. Si la propiedad que se compra es de menor
cuantía que la vendida, la diferencia en dinero no está protegida. De
cambiar de propiedad protegida como hogar seguro, hay que cancelar en el
registro el derecho en la propiedad anterior y constituir una nuevo sobre la
propiedad actual. De hecho, constituye un
delito grave de cuarto grado el inscribir más de una finca como hogar seguro,
ya sea a nombre propio o utilizando fraudulentamente a terceras personas.
La protección no se
pierde si la finca o el derecho a hogar seguro no estén inscritos, pero hay que
levantar la cuestión dentro de 30 días a
contar desde la fecha en que se solicita la ejecución de propiedades
pertenecientes al demandado para satisfacer una sentencia dictada por un
tribunal competente; o a partir del momento en que se solicita un embargo o
anotación preventiva o cualquier otro mecanismo preventivo en aseguramiento de
sentencia, en contra de las propiedades del demandado, entre otros requisitos
procesales.
La protección es
irrenunciable, aunque se entiende renunciada, por fíat legislativo, todos los
casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida en los
casos de cobro de contribuciones estatales y federales;
en los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la
propiedad protegida; en
los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán
las disposiciones de dicho Código; en todos los casos de préstamos,
hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o
asegurados u otorgados por la Puerto Rico Production Credit Association, Small
Business Administration, la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de
Puerto Rico, la Administración Federal de Hogares de Agricultores, la Federal
Home Administration (FHA), la Administración de Veteranos de Estados Unidos y
el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico; y las
entidades sucesoras de los antes mencionados, así como a favor de cualquier
otra agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios
que se aseguran y se venden en el mercado secundario.
La protección no se
pierde si la finca o el derecho a hogar seguro no estén inscritos, pero hay que
levantar la cuestión dentro de 30 días a
contar desde la fecha en que se solicita la ejecución de propiedades
pertenecientes al demandado para satisfacer una sentencia dictada por un
tribunal competente; o a partir del momento en que se solicita un embargo o
anotación preventiva o cualquier otro mecanismo preventivo en aseguramiento de
sentencia, en contra de las propiedades del demandado, entre otros requisitos
procesales. Para reclamar hogar seguro bajo ésta ley luego del propietario ser
emplazado por un cobro de dinero, conllevará necesariamente litigación, pues se
puede entender que se hace en fraude de acreedores. El
Tribunal tendrá que determinar si aplica realmente el hogar seguro pues la
solicitud no es prueba prima facie de la existencia de éste. Además, la
protección se extenderá sólo hasta el valor de la propiedad al momento de ser
emplazado si se adquiere una de mayor valor o si hay dinero protegido en el
periodo de 9 meses, según antes indicado. Por lo tanto, es nuestra
recomendación que el derecho sea inscrito en el Registro de la Propiedad
mediante Acta Notarial o al momento de la compraventa.