Los Contratos Que Tienen Que Ser Escritos En Puerto Rico
En P.R., nuestros abuelos y antepasados solían vender fincas y propiedades verbalmente. En ocasiones esta mala práctica se hacía por varias generaciones lo que trae serios problemas de titularidad y propicia muchos pleitos en los tribunales del país. ¿Estos contratos verbales, son válidos?
Los contratos verbales son válidos si cumplen con los tres requisitos establecidos por el Código Civil: "No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1) Consentimiento de los contratantes; 2) Objeto cierto que sea materia del contrato; 3) Causa de la obligación que se establezca".
Las partes se tienen que poner de acuerdo libremente y tiene que haber un servicio o un asunto que será el punto importante del contrato. Ese servicio tiene que estar dentro del comercio lícito y no debe ser contrario a la moral de uso y costumbre. Por último, establecer la razón por la que una persona acepta la obligación.
Si se va a hacer una reclamación de un contrato verbal, el mayor inconveniente es que no hay prueba del acuerdo al que llegaron las partes. En este caso es la palabra de una de las partes contra la palabra de la otra parte y ahí el juez no sabrá a quién creerle. Por eso se recomienda que en la medida que sea posible el contrato se haga por escrito.
Según el Código Civil de Puerto Rico, los menores no emancipados, los locos o dementes y los sordomudos que no sepan escribir no pueden firmar un contrato. De ocurrir así, éste no será válido.
No obstante, aunque los contratos verbales cumplan con estos requisitos, cuando se trata de ciertos contratos que involucran bienes inmuebles o derechos inmobiliarios la ley requiere que estos consten en escritura pública. La constitución de hipoteca sobre inmuebles y la de constitución de régimen de propiedad horizontal así lo requieren, entre otros.
El articulo 56 de la Ley Notarial, 4 LPRA § 2091 (2003 dispone que no se pueda hacer por medio de testimonio de autenticidad negocios que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. Esto es preciso analizarlo en conjunto a nuestro Código Civil. La sección 3453 del Titulo 31de L.P.R.A. establece que:
Deberán constar en documento público:
(1) Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
(2) Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis años o más, siempre que deban perjudicar a tercero.
(3) Las capitulaciones matrimoniales y la constitución y aumento de la dote siempre que se intente hacerlas valer contra terceras personas.
(4) La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.
(5) El poder general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura publica, o haya de perjudicar a tercero.
(6) La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.
Debe quedar claro pues que tanto la escritura de compraventa así como los anteriores sólo pueden ser autorizados por notario público mediante escritura con el pago de los aranceles tarifarios aplicables.
El autor es abogado-notario con oficinas en la Urb. Paradís C-3 en el casco urbano de Caguas. Cualquier duda o comentario con esta columna no dude en comunicarse con el al 787-744-9598 o a pcrespolaw@gmail.com.