La Retención
en Origen a Vendedores Inmuebles
La cantidad de
puertorriqueños que han emigrado en estos últimos años ha incrementado
vertiginosamente. ¿Y que sucede cuando quedan bienes inmuebles sin vender aquí
en la isla? Bueno la primera noticia importante es que usted puede realizar una
transacción comercial de un inmueble aun cuando se le haga imposible estar aquí
presente. Para esto utilizamos un poder o mandato. Ese instrumento tendrá que
ser objeto de otro artículo. En este nos concentraremos en los aspectos que
tienen que ver con la transacción de compraventa del inmueble.
Cuando uno vende un
inmueble pueden suceder 3 cosas desde el punto de vista contributivo; o tienes
una pérdida de capital, o te quedas empate “breakeven”, o tienes una ganancia
de capital. De todas formas, el
comprador tiene la responsabilidad de retenerle al vendedor el 15% de
la ganancia de capital porque así se lo exige el Estado mediante el Código de
Rentas Internas. Si el vendedor no es ciudadano americano la retención será de
25%. La ganancia de capital se da cuando el precio de venta es mayor que el
precio por el cual se adquirió el inmueble.
Pero esta retención es de
la ganancia neta. Vamos a ilustrar el asunto primeramente bajo la premisa de
que en la compraventa hay un banco hipotecario que le prestó el dinero al
comprador del inmueble. Imaginemos para efectos ilustrativos que el inmueble le
costó al vendedor $150,000 y que lo está vendiendo en $175,000. Podemos
concluir que la parte vendedora tuvo una ganancia de capital de $25,000. Por
esta razón el banco hipotecario tendría que retenerle al vendedor $3,750 y
enviarlos a Hacienda. ¿Por qué?
El Gobierno quiere tener la certeza de que
podrá cobrarle los impuestos de la transacción al vendedor aun cuando este no
resida en PR. Por tal razón los retiene en el origen de la transacción. No
obstante usted tiene derecho a deducir ciertos gastos que incurrió en mejoras
al inmueble y en gastos relacionados a la venta de este. Entre estas podemos
mencionar:
1.
Mejoras
Permanentes Hechas al Inmueble
2.
Comisión
del Corredor Bienes Raíces
3.
Gastos
de Cierre y Legales Relacionados al Cierre Incluyendo Sellos y Comprobantes
Vamos a
Ilustrarlo:
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Precio
de Venta del Inmueble
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$175,000
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Precio
que Pagó el Vendedor Cuando Compró el Inmueble
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($150,000)
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Ganancia
de Capital
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$25,000
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Gastos
de Cierre
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($5,000)
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Mejoras
al Inmueble
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($5,000)
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Comisión
Corredor
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($3,000)
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Ganancia
Neta de Capital
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$12,000
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Porciento
de Retención (15%)
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$1,800
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Dinero Sobrante de la Transacción para
Vendedor
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$10,200
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Ahora bien; ¿recuerdan en
el párrafo anterior cuando indicamos que la retención en el origen tenía que
ser de $3,750? ¿Cómo llegamos entonces a $1,800 en la tabla ilustrativa? Les
explico. La primera cantidad es la cantidad que el Banco (o el comprador) viene
obligado a retenerle al vendedor en el momento del cierre de la compraventa. La
segunda cantidad es la que realmente terminará pagándole el vendedor a Hacienda
luego de someter la debida evidencia. Sino somete la evidencia de pago no le devolverán
el dinero retenido.
Si sometes la evidencia y
los documentos requeridos a Hacienda después que el banco hipotecario o el
comprador depositaron las cantidades retenidas en el cierre Hacienda, luego de
analizar las evidencias, te devolverán el dinero correspondiente. (Ciertamente
en esta realidad ese proceso de devolución de dinero estaría atado a la
disponibilidad de fondos en caja del Departamento de Hacienda) En este caso Hacienda
tendría que devolverle al vendedor $1,850 ($3,750-$1,800) que es el dinero
retenido en el cierre que no le corresponde a Hacienda debido a que se aplicaron
a la ganancia de capital las deducciones permitidas por la Ley.
No obstante, el Código de
Rentas Internas provee para que las cantidades retenidas en el origen, producto
de la venta del inmueble, puedan devolverse directamente al vendedor por el
comprador en los siguientes casos:
• Antes de pagarse las mismas al Secretario de Hacienda
(“Secretario”), la persona no residente haya satisfecho la contribución sobre
el beneficio obtenido en la transacción y el Secretario así lo reconozca por
escrito, o
• Cuando el Secretario determine que no se derivó ganancia en la
transacción y, por lo tanto, no se adeuda contribución alguna.
A tales efectos, el
vendedor o su representante autorizado deberá presentar una solicitud para que
se devuelva la contribución retenida no más tarde del decimoquinto (15to) día
del mes siguiente a la fecha en que se retuvo la contribución (“Solicitud”).
El trámite es un complejo por lo que
es altamente recomendado que utilice los servicios del notario para hacerlo. Si lo planifica bien el vendedor pudiera
llegar el día del cierre con la aprobación del Departamento de Hacienda para
que no le retengan o para que le retengan la cantidad correcta.
Si tiene una situación como esta no
dude en comunicarse con nuestra oficina legal. Podemos ayudarle. (939)- 337-5550
o pcrespo@cclegaloffice.com