El Contrato de Arrendamiento de Cosas
Por: Lcdo. Pedro A. Crespo Claudio
Este tipo de contrato es el que se tiene que ver con el alquiler de alguna vivienda o comercio. El Código Civil lo regula en los artículos 1432 al 1472. En el arrendamiento de cosas una parte se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y un precio pactado. Para que un contrato de arrendamiento sea efectivo y legal tiene que cumplir con la base de todo contrato; consentimiento, objeto y causa. Esta explicación puede ser un poco técnica por lo que la dejaré para otro momento.
El arrendador (el dueño de la propiedad) está obligado:
1. A entregar al arrendatario (el que alquila la propiedad) la casa objeto del contrato.
2. A hacer durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la casa arrendada en estado de servir para el uso destinado. Esto lo que quiere decir es que la casa que le alquilo a usted sirva para ser una casa. No puede estar “calléndose en cantos” la casa alquilada.
3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. No se la puede alquilar a nadie más.
4. A suscribir y entregar al arrendatario un recibo por cada pago hecho. Por lo general es el mismo cheque utilizado para pagar pero puede ser copia del giro o un recibo si se paga en efectivo.
El arrendatario (el que alquila la propiedad) está obligado:
1. A pagar el alquiler a tiempo.
2. A usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y en defecto de pacto, al que se infiera de su naturaleza.
3. Tolerar reparaciones urgentes que no puedan diferirse, aunque le sea muy molesto y sea privado de una parte de la cosa.
• si la reparación dura más de 40 días, el arrendador debe disminuir el precio del arrendamiento proporcionalmente.
• si la reparación hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su uso, puede éste terminar el contrato.
4. Avisar al propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación, daño o reparación necesaria para conservar la cosa en estado de servir para lo destinado.
5. de lo contrario será responsable por los daños y perjuicios ocasionados por su negligencia.
6. A devolver la casa al concluir el alquiler, tal como la recibió, salvo el menoscabado por efecto del tiempo o por causa inevitable.
7. Se presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo que se pruebe lo contrario.
8. A pagar los gastos para la escritura del contrato.
Cuando la casa arrendada se deteriora antes de vencerse el término, sin que medie culpa del arrendatario y el arrendador no hace las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir para el uso a que se le destina:
a. El arrendador no tiene derecho a cobrar el arrendamiento desde que la cosa quedó inservible.
b. El arrendatario, si notifica previamente al arrendador, tiene derecho a abandonar la propiedad y negarse a pagar el canon sin que venga obligado a establecer previamente la acción rescisoria.
c. El arrendatario tiene derecho a retener la cosa arrendada hasta que se le compense por las obras realizadas si la construcción es necesaria y se hace con permiso del dueño.
La tacita reconducción
Se entiende que hay tácita reconducción si al terminar un contrato, el arrendatario permanece disfrutando por 15 días consecutivos de la casa arrendada con el conocimiento del arrendador. Si se vence el contrato y no es renovado pero el que alquila se queda en la casa con pleno conocimiento del que se la alquiló; entonces se renovó el contrato por un mes adicional. Si nadie dice nada el contrato se seguirá renovando de mes en mes.
Un contrato de arrendamiento de una residencia u oficina comercial es un asunto importantísimo. No lo haga sin un contrato y por favor, no firme el contrato que el dueño de la propiedad le da a usted si no lo ha visto su abogado de confianza. Recuerde que una vez lo firme, es la ley entre las partes.
El autor es abogado-notario con oficinas localizadas en el casco urbano de Caguas. Tel. 787-744-3482 / 787-675-7049. pcrespolaw@gmail.com
Este tipo de contrato es el que se tiene que ver con el alquiler de alguna vivienda o comercio. El Código Civil lo regula en los artículos 1432 al 1472. En el arrendamiento de cosas una parte se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y un precio pactado. Para que un contrato de arrendamiento sea efectivo y legal tiene que cumplir con la base de todo contrato; consentimiento, objeto y causa. Esta explicación puede ser un poco técnica por lo que la dejaré para otro momento.
El arrendador (el dueño de la propiedad) está obligado:
1. A entregar al arrendatario (el que alquila la propiedad) la casa objeto del contrato.
2. A hacer durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la casa arrendada en estado de servir para el uso destinado. Esto lo que quiere decir es que la casa que le alquilo a usted sirva para ser una casa. No puede estar “calléndose en cantos” la casa alquilada.
3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. No se la puede alquilar a nadie más.
4. A suscribir y entregar al arrendatario un recibo por cada pago hecho. Por lo general es el mismo cheque utilizado para pagar pero puede ser copia del giro o un recibo si se paga en efectivo.
El arrendatario (el que alquila la propiedad) está obligado:
1. A pagar el alquiler a tiempo.
2. A usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y en defecto de pacto, al que se infiera de su naturaleza.
3. Tolerar reparaciones urgentes que no puedan diferirse, aunque le sea muy molesto y sea privado de una parte de la cosa.
• si la reparación dura más de 40 días, el arrendador debe disminuir el precio del arrendamiento proporcionalmente.
• si la reparación hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su uso, puede éste terminar el contrato.
4. Avisar al propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación, daño o reparación necesaria para conservar la cosa en estado de servir para lo destinado.
5. de lo contrario será responsable por los daños y perjuicios ocasionados por su negligencia.
6. A devolver la casa al concluir el alquiler, tal como la recibió, salvo el menoscabado por efecto del tiempo o por causa inevitable.
7. Se presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo que se pruebe lo contrario.
8. A pagar los gastos para la escritura del contrato.
Cuando la casa arrendada se deteriora antes de vencerse el término, sin que medie culpa del arrendatario y el arrendador no hace las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir para el uso a que se le destina:
a. El arrendador no tiene derecho a cobrar el arrendamiento desde que la cosa quedó inservible.
b. El arrendatario, si notifica previamente al arrendador, tiene derecho a abandonar la propiedad y negarse a pagar el canon sin que venga obligado a establecer previamente la acción rescisoria.
c. El arrendatario tiene derecho a retener la cosa arrendada hasta que se le compense por las obras realizadas si la construcción es necesaria y se hace con permiso del dueño.
La tacita reconducción
Se entiende que hay tácita reconducción si al terminar un contrato, el arrendatario permanece disfrutando por 15 días consecutivos de la casa arrendada con el conocimiento del arrendador. Si se vence el contrato y no es renovado pero el que alquila se queda en la casa con pleno conocimiento del que se la alquiló; entonces se renovó el contrato por un mes adicional. Si nadie dice nada el contrato se seguirá renovando de mes en mes.
Un contrato de arrendamiento de una residencia u oficina comercial es un asunto importantísimo. No lo haga sin un contrato y por favor, no firme el contrato que el dueño de la propiedad le da a usted si no lo ha visto su abogado de confianza. Recuerde que una vez lo firme, es la ley entre las partes.
El autor es abogado-notario con oficinas localizadas en el casco urbano de Caguas. Tel. 787-744-3482 / 787-675-7049. pcrespolaw@gmail.com