El desahucio

Para todo aquel que tiene una propiedad alquilada o “prestada” o cedida a alguien este artículo le va interesar. Sobre todo si no le pagan la renta a tiempo. Cuando esto sucede existe una acción legal conocida como una acción de desahucio.
El desahucio es un procedimiento especial de naturaleza sumaria cuyo fin es recuperar la posesión de una propiedad inmueble mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista que la detente. O sea poder recuperar la propiedad. Para los que le interesa leer un poco mas aquí les incluyo un caso interesante. (Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 D.P.R. 733 (1987).
El desahucio es una acción posesoria en la que solamente se puede discutir el derecho a la posesión de un inmueble. Escudero v. Mulero, 63 D.P.R. 574 (1944). En los pleitos de desahucio únicamente se trata de recobrar la posesión de un inmueble por quien tiene derecho a ella. C.R.U.V. v. Román, 100 D.P.R. 318, 321 (1971). Ello hace que la titularidad del inmueble por el demandante sea un requisito para la causa de acción.
Conforme lo preceptuado en el Art. 620 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. § 2821, tienen acción para promover el juicio de desahucio:
1. Los dueños,
2. los usufructuarios
3. cualquiera otro con derecho a disfrutarla y sus causahabientes.
Procederá el desahucio contra los inquilinos, colonos, arrendatarios, encargados, porteros, guardianes y cualquier otra persona que detente la posesión material de la misma o la disfrute precariamente, sin pagar canon o merced alguna. Art. 621 del Código Civil, 32 L.P.R.A. sec. 2822. Véase, además, García v. Fernández, 8 D.P.R. 106 (1905).

Si un demandado en desahucio produce prueba suficiente que tiende a demostrar que tiene algún derecho a ocupar el inmueble en cuestión y que tiene un título tan bueno o mejor, que el del demandante, surge un conflicto de título que hace improcedente la acción de desahucio. Por ello, los casos que presentan controversias de conflicto de título entre las partes, tienen que dilucidarse en un juicio ordinario, no en el juicio sumario de desahucio.
Para que quede establecido un conflicto de título, el demandado en desahucio debe producir prueba suficiente que tienda a demostrar que tiene algún derecho a ocupar el inmueble y que tiene un título tan bueno o mejor que el del demandante.

Una mera alegación de título por parte del demandado, desprovista de prueba, es insuficiente para derrotar la acción de desahucio. Martínez Santiago v. Dalmau Andrades, 93 D.P.R. 191, 194 (1966). Es por ello que no debe extenderse la defensa de conflicto de título sobre el inmueble a casos en que no hay posibilidad de título en favor de la parte demandada o en los cuales un supuesto conflicto de título se utilice como pretexto con el objeto de privar de la protección de la ley a quien ostenta el título obligándole a que acuda al procedimiento ordinario. C.R.U.V. v. Román, supra, a las págs. 328-329.

En resumen, el desahucio en precario, para ser eficaz en Derecho, ha de apoyarse en dos fundamentos: de parte del actor, la posesión real de la finca a título de dueño, de usufructuario o cualquier otro que le dé el derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir, según la doctrina jurisprudencial varias veces reiterada; la ocupación del inmueble sin otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor, ya porque nunca haya tenido título que justifique el goce, o bien porque teniendo en tiempo virtualidad, lo haya perdido.
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El autor es abogado-notario con oficinas en la Urb. Paradís C-3 en el casco urbano de Caguas. Cualquier duda o comentario con esta columna no dude en comunicarse con el al 939-337-5550 o a pcrespo@cclegalofficel.com.

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